Was geschieht eigentlich mit der Praxisimmobilie beim Verkauf?

Viele Nephrologen betreiben ihre Praxis in eigenen Räumen. Das heißt, sie sind Eigentümer oder Miteigentümer der Immobilie und haben diese speziell für ihre Bedürfnisse eingerichtet und ausgebaut.
Niedergelassene Nephrologen üben ihren Beruf in aller Regel in Gemeinschaftspraxen aus. Dies ist rechtlich gesprochen eine Gesellschaft Bürgerlichen Rechts. Im Grundbuch der Praxisimmobilie stehen die Nephrologen dagegen normalerweise persönlich.
Steuerlich ist die Behandlung der Praxisimmobilie leider nicht so einfach. Denn das Finanzamt richtet sich nicht nach den im Grundbuch eingetragenen Eigentumsverhältnissen, sondern nimmt eine eigene steuerliche Zuordnung vor. Die Praxisimmobilie gehört aus Sicht des Finanzamtes zum »steuerlichen Betriebsvermögen«, da die Praxis ohne die Räumlichkeiten nicht betrieben werden kann. Die Immobilie ist also »wesentliche Betriebsgrundlage«.
Das ist in sich auch ganz schlüssig, denn die Nephrologen machen die Kosten der Praxisimmobilie auch als Betriebsausgaben geltend und nehmen die Abschreibung auf die Gebäude in Anspruch. Die Tatsache, dass die Praxisimmobilie den Nephrologen gehört und nicht der Praxis wird daher als »Betriebsaufspaltung« gesehen.
Auch wenn ausnahmsweise die Berufsausübungsgemeinschaft im Grundbuch eingetragen ist, bleibt es dabei, dass der Käufer kein Interesse am Erwerb der Immobilie hat, sondern diese nur anmieten will.

Die Eigentümer müssen die Immobilie daher steuerlich aus dem Betriebsvermögen der Praxis entnehmen. Entweder, weil die Immobilie ausnahmsweise wirklich der Praxis gehört, oder weil die meistens vorliegende Betriebsaufspaltung durch den Verkauf aufgelöst wird.
Die Entnahme der Praxisimmobilie erfolgt ins steuerliche Privatvermögen, ist daher steuerlich gesehen eine Betriebsaufgabe und damit steuerpflichtig.
Zunächst ist also der steuerliche Entnahmegewinn zu ermitteln. Der setzt sich zusammen aus dem aktuellen Verkehrswert der Immobilie, der durch Bewertung ermittelt werden muss abzüglich dem Buchwert der Immobilie, der Restwert im Anlageverzeichnis also. Bei der Bewertung gibt es viel zu beachten und das Gesetz gibt dem Eigentümer viele Hebel in die Hand, mit denen er den Wert realistisch und steuergünstig einschätzen kann. Der Buchwert hingegen steht fest. Ob Restschulden ebenfalls abgezogen werden können, kommt entscheidend auf die Finanzierungsbedingungen an. Dies sollten die Nephrologen im Rahmen der Strategie für den Praxisverkauf unbedingt genau klären lassen.
Die gute Nachricht ist, dass der Entnahmegewinn zum ermäßigten Steuersatz versteuert werden kann, wenn die Entnahme zeitgleich mit dem Praxisverkauf stattfindet. Das führt in aller Regel zu einer eher milden Besteuerung der Entnahme. Allerdings wird der Entnahmegewinn dem Privilegierungsgrenze von 5 Millionen Euro nach § 34 III EStG hinzugerechnet. Man muss also genau rechnen, damit Kaufpreis plus Entnahmegewinn diesen Betrag nicht überschreiten.
Der Vorteil ist, dass mit der Entnahme die Immobilie wieder steuerliches Privatvermögen wird. Das bedeutet vor allem, dass sie nach Ablauf von 10 Jahren steuerfrei verkauft werden könnte. Dieser Anreiz ist in aller Regel so hoch, dass die Nephrologen sich zur steuerlichen Entnahme entscheiden. Sie profitieren nicht nur vom ermäßigten Steuersatz, sondern auch von der Möglichkeit später steuerfrei zu verkaufen.

Ist der Entnahmegewinn sehr hoch, was v. a. bei Immobilien der Fall sein kann, die schon lange im Bestand sind und in guter Lage eine enorme Wertsteigerung erfahren haben, kann es vorkommen, dass auch der ermäßigte Steuersatz zu einer enormen Steuerbelastung führt. Dies wird dann noch verstärkt, wenn die Nephrologen dadurch weit über die 5 Millionengrenze kommen und nach § 34 III EStG für den überschießenden Veräußerungsgewinn die volle Steuer von rund 47% inkl. Soli zu zahlen hätten.
In solchen Fällen kann man sich helfen, indem man die Entnahme der Immobilie ins steuerliche Privatvermögen vermeidet. Dies gelingt durch eine vermögensverwaltende Personengesellschaft.
Um diese zu bekommen, gründen die Nephrologen eine GmbH & Co. KG und bringen die Immobilie in diese ein. Da die GmbH & Co. KG eine richtige Handelsgesellschaft ist, bleibt die Immobilie steuerlich gesehen immer »Betriebsvermögen«. Es findet keine Privatisierung zum Zeitpunkt des Praxisverkaufs statt.
Man muss schon sehr genau rechnen, ob sich diese Gestaltung wirklich lohnt. Von manchen Steuerberatern wird sie gerne empfohlen, weil sie steuerlich sicher ist – vielleicht aber auch, weil so eine Gesellschaft ja auch in Zukunft verwaltet werden muss. Doch die Steuer auf die Entnahme des Grundstücks wird damit nur aufgeschoben. Wenn die Nephrologen die Immobilie später verkaufen, zahlen sie auf den dann entstehenden Veräußerungsgewinn die volle Steuer. Durch die gewerbliche Prägung der Gesellschaftsform werden die Mietgewinne gewerbesteuerpflichtig. Das kann je nach Lage der Immobilie und Gewerbesteuerhebesatz der zuständigen Gemeinde richtig teuer werden.